Содержание
ЖК Well House, оценка и предсказание 27 / 466
Добрый день.
В данной теме написан отчет по оценке стоимости квадратного метра в ЖК Well House в 1-но, 2-х 3-х и более комнатных квартирах за период с 22.11.2015, а также дана моя оценка на будущее по стоимости до 18.12.2016
Краткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете.
Постройка образована 4-мя высотными секциями, самая низкая из которых насчитывает 33 этажа. Максимальный уровень, на котором расположены квартиры – 48 этаж. Общая высота здания 161 м. Часть инфраструктуры комплекса находится в постройках высотой 5 и 7 этажей, прилегающих к сторонам треугольника, образуемого высотными сооружениями. Расстояние от Кремля 12.1 км. Количество квартир 440, минимальная площадь 109 м2, максимальная 178 м2. Расстояние от метро 2.23 км.
Средняя цена за метр
Количество продаваемых квартир
Это что касается текущей ситуации.
Теперь о будущем.
В своих работах ( viewtopic.php?f=13&t=44867 ) я установил, что цена за метр зависит от цену за баррель нефти. Собственно на этой зависимости и будет выстроена будущая оценка.
Зависимость эта идет с некоторым замедлением. То есть сначала идет изменение цены на нефть, а уже через определенное время цена на недвижимость реагирует на это изменение.
В нашем случае это 21 день или 3 недели.
Вот так выглядит на графике зависимость изменения стоимости квадратного метра от изменения стоимости барреля нефти:
И вот так выглядит эта зависимость в числовых значениях:
Получаем, что наш коэффициент зависимости изменяется в пределах: .122 и 1.796, а его среднее 0.95
Мы понимаем, что недвижимость достаточно консервативна и поэтому возьмем наименьший коэффициент изменения 0.122
Далее возьмем оценку стоимости барреля нефти на сайте внешняя ссылка
А теперь . помня. что отставание на изменение у нас 21 день и коэффициент изменения 0.122, а также то, что на 28.08 стоимость за квадратный метр равняется 241 637.43 рублей и цена за баррель нефти равняется 49.42
получим следующие оценки:
18.сен 241792.9347
18.окт 239671.0545
18.ноя 240087.6918
18.дек 240437.212
Велл Хаус – риск для Вашего кошелька или здоровья?
На протяжении последнего года компания Well House проводит активную рекламную компанию жилого комплекса «Велл Хаус на Ленинском» — небоскреба в центре Юго-Западного округа, участника программы «Новой кольцо Москвы». На официальном сайте компании история строительства объекта начинается с апреля 2008 года, когда была закончена кладка по 32 этажу. Что же происходило с комплексом до этого времени?
Оказывается, «Велл Хаус на Ленинском», более известный как ЖК «Вертикаль», является проблемным объектом с 2004 года, когда запланированный срок сдачи объекта подошел к концу, а проблемы у застройщиков только начинались.
Строительство 43-этажного жилого комплекса на пересечении Ленинского проспекта с улицей Обручева (Ленинский проспект, вл. 111/2) было начато еще в 2002 году. Из материалов, опубликованных в газете «Известия» следует, что в то время главным инвестором проекта выступала корпорация «Конти», а в роли генподрядчика и соинвестора – компания «Спецвысотстрой». Как сообщается в статье, к 2003 году было продано около 70% квартир. Согласно инвестиционным договорам сдача дома государственной комиссии была запланирована на четвертый квартал 2004 года. В конце 2003 года, по информации автора статьи в «Известиях», «Спецвысотстрой» стал единственным «хозяином» на объекте. Именно тогда, по версии дольщиков «Вертикали», компанией было принято решение повысить прибыльность проекта за счет увеличения этажности здания – с 43 до 47 этажей. Новый инвестиционный проект столичными властями согласован не был. Одновременно главе «Спецвысотстроя» были предъявлены обвинения в отмывании денежных средств. В результате строительные работы на объекте были остановлены, отмечает издание.
Попытки мэрии Москвы выставить проект на продажу не увенчались успехом. По данным «Интерфакса», на конкурс не было подано ни одной заявки: потенциальные инвесторы не заинтересовались высоткой, в которой на тот момент было продано 75% площадей. В результате, уже заброшенный комплекс был передан для завершения строительства компании «Строймонтаж-Капитал», входящей в корпорацию «Миракс Групп», сообщают «Известия». Параллельно был утвержден новый проект здания, в соответствии с которым этажность «недостроя» была увеличена до 48 этажей, отмечает издание «Коммерсантъ».
По наблюдениям дольщиков, с октября 2008 года темпы строительства высотного комплекса были сведены до минимума. В открытом письме на имя мэра Москвы пострадавшие соинвесторы «Вертикали» сообщали, что в декабре 2008 года застройщик намеревался сдать дом государственной комиссии, несмотря на то что объект был далек от завершения. Только благодаря активным действиям дольщиков жилого комплекса срок ввода объекта в эксплуатацию был перенесен на второй квартал 2009 года (открытое письмо на имя мэра Москвы размещено на официальном сайте дольщиков «Велл Хаус на Ленинском» http://www.vertical2006.ru).
В открытом письме участников долевого строительства также сообщается, что продажа квартир и машиномест в недостроенной высотке продолжается по сей день. Представители инициативной группы соинвесторов «Велл Хаус на Ленинском» не исключают, что после завершения реализации оставшихся свободных активов строительство будет прекращено: по имеющимся у них данным, компания не в состоянии завершить объект в связи с отсутствием финансирования.
Однако нехватка средств у застройщика может стать не единственной проблемой дольщиков небоскреба «Велл Хаус на Ленинском». Участники долевого строительства уже успели убедиться в недобросовестности первоначального инвестора проекта «Спецвысотстрой», который проявил себя как застройщик, ориентированный исключительно на извлечение коммерческой выгоды, а не на исполнение обязательств перед соинветорами. В частности, как утверждают специалисты в области технологии строительства, возведение объекта производилось без соблюдения СНиПов, и это не удивительно — строительные нормы и правила для высотных зданий в России попросту отсутствуют. В этой связи у экспертов возникают сомнения относительно качества проектно-сметной документации, оценки грунта и других первичных работ, имеющих первостепенной значение при строительстве высотных зданий.
Кроме того, в период смены инвесторов объект длительное время находился в заброшенном состоянии, что не могло не отразиться на состоянии конструкций. Отсюда возникает вопрос, насколько качественно была проведена последующая техническая экспертиза при возобновлении строительных работ на объекте. Данный вопрос особенно актуален для Москвы, где, по мнению целого ряда экспертов, уровень оценки состояния грунта и разработка геоподосновы при решении вопроса о начале строительства оставляют желать лучшего.
Кстати, некоторые ученые утверждают, что в Москве вообще нельзя строить небоскребы, так как город стоит на известняках, а под ним пересекаются два глубинных континентальных разлома. «Москва находится на пределе. Если будет построено двести небоскребов, города просто не будет. Он развалится», — считает зав. отделом разведочной сейсмологии Центра региональных геофизических исследований «ГЕОН» имени В. Федынского, доктор технических наук Ида Померанцева. В любом случае, строительство высоток требует весьма кропотливого исследования грунта и дальнейшего «неспешного» строительства с отстаиванием фундамента и постоянным мониторингом реакции почвы на увеличение нагрузки. Были ли соблюдены эти требования при строительстве Велл Хауса?
Наконец, по информации ряда экспертов, в непосредственной близости от жилого комплекса может быть построен участок Четвертого транспортного кольца. В случае реализации этого плана, на уровне 5-6 этажей дома окажется скоростная автострада. Нижние этажи здания, в этой ситуации, окажутся под автомобильной развязкой. Об уровне потенциального экологического и шумового загрязнения в районе здания остается только догадываться. Ну а если Четвертое транспортное кольцо не построят, то, как утверждают специалисты, весь юго-западный округ при полном заселении «Велл Хаус на Ленинском» просто встанет в мертвой пробке.
Стоит отметить, что на объекте уже сейчас размещен рекламный плакат, предлагающий приобрести квартиры в небоскребе всего за 100 тысяч рублей за квадратный метр. Мы позвонили в компанию, чтобы подтвердить эту информацию. На деле, стоимость жилплощади в здании колеблется от 100 до 140 тысяч в зависимости от этажа, хотя и при таком раскладе уровень цен ниже среднего по Москве в аналогичном сегменте недвижимости. Но больше всего в разговоре с менеджером отдела продаж нас насторожило то, что фирма не заключает договоры долевого участия, предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а предлагает в обмен на 100% предоплату подписать предварительный договор. Чем он опасен для покупателя? А тем, что при заключении предварительного договора купли-продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не регистрируется в органах, производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, такой договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона к предварительным договорам является строгая определенность предмета договора (квартиры), который не всегда возможно должным образом прописать, поскольку зачастую строительство дома при заключении договора находится на нулевой стадии. Но в любом случае, при заключении такого договора обязанности застройщика перед покупателем возникают не раньше официальной покупки квартиры, а до этого у инвестора почти нет рычагов юридического воздействия на застройщика, задерживающего обещанную квартиру. И даже если в случае возникновения проблем с продавцом покупатель сможет вернуть свои деньги, то с учетом инфляции и колебаний курса валют, это будут далеко не те деньги, которые были внесены.
Так почему же компания Well House заключает предварительные договоры? Не найдя ответа на этот вопрос у менеджеров компании, которые обещали «объяснить все при личной встрече», редакция help.su обратилась за помощью к юристам, которые сделали ряд интересных предположений. Договор, заключенный согласно 214-ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации. И если вдруг окажется, что конкретная квартира уже была продана, когда Велл Хаус еще назывался ЖК «Вертикаль», покупатель немедленно об этом узнает. А согласно сложившейся судебной практике, спорную квартиру получит тот добросовестный покупатель, который первый внес деньги. Продавцу же такая ситуация грозит возбуждением уголовного дела — на лицо будет факт двойных продаж. Кто-то из экспертов даже предположил, что дом потому и не сдают в эксплуатацию, что с момента получения юридического адреса груда стройматериалов и стальных конструкций превратится в объект права собственности, у которого может оказаться не один, а два владельца.
Вот такой вот Благополучный дом (пер. с англ. — Well House)!
Инвесторы WellHouse на Ленинском ждали прибыли 10 лет
Пожалуй, нет в Москве объекта с более долгой и богатой на интересные детали историей, чем WellHouse на Ленинском. Существование городской программы «Новое кольцо Москвы», в рамках которой начинал строиться этот высотный дом, поставлено под вопрос. А судьба самого WellHouse много раз находилась буквально на волоске.
Пожалуй, нет в Москве объекта с более долгой и богатой на интересные детали историей, чем WellHouse на Ленинском. Существование городской программы «Новое кольцо Москвы», в рамках которой начинал строиться этот высотный дом, поставлено под вопрос. А судьба самого WellHouse много раз находилась буквально на волоске.
WellHouse на Ленинском
Сбили пафос
«Новое кольцо Москвы» была одной из самых амбициозных градостроительных программ столицы в эпоху мэрства Юрия Лужкова. Семи сталинских высоток современному городу уже не хватало, требовалось обозначить новые доминанты, чтобы на горизонте вырисовывался абрис небоскребов. Так, правительство Москвы решило возвести к 2015 году 200 небоскребов на 60 столичных площадках.
Сегодня ясно, что готово будет только шесть таких зданий: из них ЖК «Эдельвейс» (44 этажа), бизнес-центр «Соколиная гора» (35 этажей), экс-«Вертикаль» (ныне WellHouse на Ленинском, 46 этажей); недавно был сдан ЖК «Континенталь»; достраиваются «Дирижабль» и бизнес-центр «Преображенский». Ясно, что за три года построить еще 54 высотки никому не удастся.
Да и вряд ли станут: весной 2011 года, когда Юрий Лужков уже не был мэром, чиновники Москомархитектуры объявили прессе, что программа «Новое кольцо Москвы» свернута — якобы руководство города образумилось и поняло, что обеспечить такое количество жилья и офисов парковками и подъездными путями нереально.
Зато, как в насмешку, недавно достроили «Дом на Мосфильмовской», столь нелюбимый Лужковым 213-метровый небоскреб на Пырьева, который в программу не входил.
А WellHouse на Ленинском сдали в эксплуатацию еще весной 2010. За время, которое было построено и сдано это здание, у первых его дольщиков уже выросли дети.
Гипс снимают, клиент уезжает.
Начиналось все в 2001 году. Проект назвали ЖК «Вертикаль» (адрес — Ленинский проспект, 111). Застройщиком являлась компания «Конти» (с 2007 года строила еще один объект из «Нового кольца Москвы» — «Континенталь», а до этого возвела ЖК «Эдельвейс», ставший «первой ласточкой» программы). Еще тогда в стройку будущего WellHouse вложились почти 300 соинвесторов. Сдачу дома планировали на конец 2004 года.
Если в «Эдельвейсе» «Конти» выступала единственным инвестором, то в «Вертикали» к ней в 2003 году присоединилась компания «Товарищество застройщиков» (входила в «Спецвысотстрой»). Позднее «Конти» вышла из проекта (причины решения не назывались), «Спецвысотстрой» стал основным инвестором.
Генеральным директором «Спецвысотстроя» был Константин Зеленский, впоследствии обвиненный в отмывании и выведении за рубеж более 1 млрд рублей. Как не сложно догадаться, это и были деньги многострадальных дольщиков. Зеленский создавал подставные строительные фирмы и перечислял им деньги как подрядчикам, хотя никаких работ эти компании не выполняли. В итоге Зеленский сбежал за рубеж еще в 2005 году. На тот момент 75% квартир в недостроенном доме уже были проданы.
Думаю, что дольщиков в недальновидности винить крайне сложно: ведь объект возводился в рамках городской программы, а сам Зеленский был объявлен еще и персоной года и получил какую-то именитую премию. А потом — такое.
С грехом пополам
Мэрия Москвы расторгла инвестконтракт с «Товариществом застройщиков» в 2006 году. Все это время «Вертикаль» по сути стояла заброшенной.
Преемником стала «МираксГруп». В наследство ей достались 17 недостроенных этажей и 100 тонн строительного мусора. И злые отчаявшиеся дольщики впридачу. Впоследствии Сергей Полонский рассказывал, как сидел со своим партнером по бизнесу Максимом Темниковым тут же, возле недостроя, в «Макдоналдсе» и думал, что же со всем этим делать.
Для начала решили менять имидж. Чтобы «Вертикалью» и «не пахло», создали компанию WellHouse («Хороший дом»), которая и стала заниматься реализацией квартир на Ленинском. К слову сказать, за это время сам проект дома и его высотность менялись минимум четыре раза. Первоначальный проект предполагал остроконечный шпиль на центральной башне, а боковые башни завершались непонятными куполами. Благодаря шпилю, дому была заявлена высотность в 180 метров, однако в итоге дом получил 162 метра, 46 этажей и 440 квартир. Общая площадь проекта также увеличилась — со 118 до 165 тыс. кв. метров (добавились коммерческие площади).
Первоначальный проект (ЖК «Вертикаль»)
К 2008 году дом обещали сдать, и летом он был фактически достроен. Но процесс длился еще два года — начался кризис, и в мире, и конкретно у компании «МираксГруп». Дольщики на собраниях, на которые Полонский не приходил, угрожали перекрыть Ленинский проспект, рассказывали о детях, которые на момент покупки ходили в начальные классы, а сейчас поступают в университет; кто-то сообщал о том, как купил квартиру в августе, а через месяц цены сильно упали.
Так или иначе, через два года мытарств каким-то чудом WellHouse на Ленинском был сдан. К тому моменту все квартиры в нем были проданы. Сейчас таких предложений много на вторичном рынке: люди «сбрасывают» «однушки» и «двушки», так как увеличились семьи и нужно больше пространства. Так, однокомнатная здесь сейчас стоит 12,3 — 15 млн рублей (площади от 64 кв. метров). Самая дорогая квартира — четырехкомнатная, 196 кв. метров, она стоит 59,4 млн рублей.
При этом цены здесь наконец-то перешагнули докризисные — возможно, за счет роста курса доллара. В 2008 году стоимость 1 кв. метра в WellHouse на Ленинском была равна 6,2 — 6,4 тыс. долларов (около 156 тыс. за метр по курсу того года). Сейчас 1 кв. метр здесь продается за 6,2 — 9,7 тыс. долларов. Стоила ли прибыль десяти лет ожидания — вопрос риторический.
Обозреватель ГдеЭтотДом.РУ Юлия Зябликова
ЖК «Well House»
Жилой комплекс «Well House»
Москва, Обручевский район, Ленинский проспектт, 111/2.
Метро: «Автозаводская», 5 минут пешком
48 этажное монолитно-кирпичное здание с парковкой
год сдачи сдан Подробнее
Продажа квартир в ЖК «Well House»
15 этаж, 115 кв.м.
Расположение
В самом центре одного из самых престижных районов Юго-Запалного автономного округа столицы расположился элитный жилой комплекс «Well House на Ленинском» (Вертикаль).
Адрес новостройки: Обручевский район, Ленинский проспектт, 111/2.
Описание
Это монолитно-кирпичное строение бизнес-класса состоит из четырех секций. Оно вобрало в себя самые модные тенденции архитектуры и последние достижения в области благоустройства жилья. Четыре самых высоких в этом районе корпуса с этажностью от 33 до 48, расположились на двухэтажной площадке и словно ракеты устремились в небосвод.
Инфраструктура
«Плацдармом» служат два сооружения высотой в 5 и 7 этажей, в которых расположена внутренняя инфраструктура комплекса:
элитный фитнес-центр с огромным бассейном;
детская игровая секция;
Описание придомовой территории
Территория ЖК Well House имеет ограждение, и круглые сутки находится под охраной. Всюду установлены камеры видеонаблюдения и введен контрольно-пропускной режим. Наземная часть двора озеленена, украшена клумбами с цветами и красивыми скамейками для отдыха. Здесь же есть паркинг для гостей и детская игровая площадка.
Источники:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=47810
http://www.help.su/buy/news_21.htm
http://www.gdeetotdom.ru/articles/1872194-2012-08-31-investoryi-wellhouse-na-leninskom-zhdali-pribyili-let/
http://www.vkomplekse.ru/kompleks/wellhouse.html